Was zu den Nebenkosten gehört
Kurz: Nebenkosten sind die Kosten für den Betrieb des Hauses, die zusätzlich zur Nettomiete verrechnet werden – aber nur, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich aufgeführt sind (Art. 257a OR). Was nicht genannt ist, gilt als in der Nettomiete enthalten.
Typisch sind Heizung und Warmwasser, Wasser und Abwasser, Hauswartung, Treppenhausreinigung, Allgemeinstrom, Kehricht und bei grösseren Häusern Lift und Gartenpflege. Nicht dazu gehören Unterhalt und Reparaturen am Gebäude – die sind Sache der Vermieterschaft.
- Akonto: monatliche Anzahlung, jährliche Abrechnung
- Pauschale: fester Betrag, keine Abrechnung
- Nur vertraglich genannte Posten sind verrechenbar
Richtwerte nach Wohnungsgrösse
| Wohnung | Nettomiete | Nebenkosten mit Öl | mit Wärmepumpe |
|---|---|---|---|
| 2.5 Zimmer, 1 Pers. | CHF 1’250 | CHF 129 | CHF 93 |
| 3.5 Zimmer, 2 Pers. | CHF 1’600 | CHF 191 | CHF 140 |
| 4.5 Zimmer, 4 Pers. | CHF 2’100 | CHF 270 | CHF 205 |
| 5.5 Zimmer, 5 Pers. | CHF 2’600 | CHF 332 | CHF 252 |
Gerechnet mit Heizung und Warmwasser je Zimmer und Monat (Öl CHF 32, Gas CHF 30, Fernwärme CHF 28, Wärmepumpe CHF 18), Wasser pro Person, Hauswartung und Allgemeinstrom je Zimmer sowie 3 % Verwaltungshonorar. Neubauten mit guter Dämmung liegen eher tiefer, unsanierte Altbauten deutlich höher.
Bruttomiete und Tragbarkeit
Für die Faustregel «höchstens ein Drittel des Nettoeinkommens fürs Wohnen» zählt die Bruttomiete, also Nettomiete plus Nebenkosten. Bei CHF 1’799 Bruttomiete brauchst du nach dieser Regel ein Nettoeinkommen von rund CHF 5’452.
Wer eine Wohnung vergleicht, sollte deshalb immer brutto vergleichen: Eine tiefere Nettomiete mit hohem Akonto ist nicht automatisch günstiger.
So liest du die Nebenkostenabrechnung
Die Abrechnung muss die Gesamtkosten des Hauses, den Verteilschlüssel und deinen Anteil ausweisen. Häufige Schlüssel sind Wohnfläche, Rauminhalt oder Zimmerzahl; Heiz- und Warmwasserkosten werden in neueren Gebäuden verbrauchsabhängig mit Zählern verteilt. Prüfe zuerst, ob der Schlüssel gegenüber dem Vorjahr gleich geblieben ist.
Danach lohnt sich der Blick auf drei Posten: den Heizölpreis bzw. die Gasrechnung, das Hauswartungshonorar und das Verwaltungshonorar. Ein Verwaltungshonorar von 3 bis 5 % der Nebenkosten ist üblich, höhere Beträge müssen im Vertrag vereinbart sein. Eine Erhöhung des Akontos ist zulässig, wenn die Abrechnungen dauerhaft höher ausfallen – sie muss aber mit dem amtlichen Formular mitgeteilt werden, wenn sie während der Mietdauer erfolgt.
Akonto zu tief? Die Nachzahlung einplanen
Ein zu tief angesetztes Akonto ist der häufigste Grund für hohe Nachzahlungen. Liegt das Akonto deutlich unter dem Rechnerwert, lohnt es sich, bei der Vermieterschaft die letzte Abrechnung zu verlangen – du hast Anspruch auf Einsicht in die Belege.
Plane die Differenz als Rückstellung im Budget ein, statt im Frühling von einer Nachzahlung überrascht zu werden.
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Richtwert und eigene Lage
Ein Richtwert beschreibt den Durchschnitt, nicht deine Situation. Er ist brauchbar als Ausgangspunkt und wird erst durch den Abgleich mit deinen tatsächlichen Zahlen der letzten zwölf Monate aussagekräftig.
Wo dein Wert um mehr als zwanzig Prozent abweicht, gibt es dafür meist einen konkreten Grund – Wohnregion, Haushaltsgrösse oder eine Besonderheit deiner Lebenssituation. Diesen Grund zu kennen ist wertvoller als der Durchschnitt selbst.