Die Rechnung, die man ehrlich machen muss
Der Steuervorteil einer Sanierung entspricht dem abziehbaren Betrag multipliziert mit dem Grenzsteuersatz – bei CHF 60'000 Unterhalt und 30 % Grenzsteuerbelastung also grob CHF 18'000. Das ist erheblich.
Dagegen zu rechnen ist die Preisentwicklung. Ein vergleichbarer Effekt war nach der Annahme der Zweitwohnungsinitiative zu beobachten: Ein Nachfrageschub in einem befristeten Fenster treibt die Offertpreise. Steigen sie um 15 %, sind das bei CHF 60'000 zusätzliche CHF 9'000 – die Hälfte des Vorteils ist weg, und zwar bar statt als Abzug.
Unterhalt oder wertvermehrend – die Unterscheidung entscheidet
Nur werterhaltender Unterhalt ist abziehbar. Wertvermehrende Investitionen sind es nicht; sie senken dafür später den steuerbaren Grundstückgewinn beim Verkauf. Diese Grenze verläuft nicht immer intuitiv:
- Ersatz einer alten Küche durch eine gleichwertige: überwiegend Unterhalt.
- Anbau eines Wintergartens oder Ausbau des Dachstocks: wertvermehrend.
- Ersatz der Ölheizung durch eine Wärmepumpe: gemischt, mit besonderer Behandlung energetischer Massnahmen.
- Malerarbeiten, Fensterersatz gleicher Qualität, Sanitärersatz: Unterhalt.
Was bei energetischen Massnahmen anders ist
Auf Bundesebene fallen die Abzüge für energetische Sanierungen mit dem Systemwechsel weg. Die Kantone können sie jedoch befristet weiterführen – hier lohnt sich der Blick in die kantonale Regelung besonders, weil sich Bund und Kanton unterschiedlich verhalten können. Die Kantone regeln Höhe und Bedingungen eigenständig — massgebend ist immer die Wegleitung deines Kantons.
Unabhängig davon bestehen kantonale und kommunale Förderprogramme, die nicht steuerlicher Natur sind und von der Reform nicht berührt werden. Sie gehören in dieselbe Rechnung.
Der praktische Rat
Wer ohnehin sanieren muss, sollte jetzt Offerten einholen – früh, solange der Markt noch nicht überhitzt ist. Wer nur wegen des Steuerabzugs saniert, sollte es lassen: Ein Abzug ist nie ein Grund, Geld auszugeben, das man sonst nicht ausgegeben hätte.
In BudgetHub entsteht dein Steuerdossier übers Jahr statt im Januar: Belege ablegen, Abzüge sammeln, Fristen im Blick. Sieh dir den Bereich «Steuern» an.
Der Referenzzinssatz als Sparhebel
Beruht dein Mietzins auf einem höheren Referenzzinssatz als dem aktuellen, besteht Anspruch auf eine Herabsetzung – rund 2,91 Prozent je Viertelprozentpunkt. Bei CHF 1'800 Nettomiete sind das etwa CHF 52 im Monat je Stufe.
Der Anspruch verjährt nicht, wirkt aber nie rückwirkend. Jeder Monat Zuwarten ist damit endgültig verloren – und verlangt werden muss die Senkung von der Mieterschaft, sie kommt nicht von selbst.
Nebenkosten prüfen lohnt sich
Verrechnet werden dürfen nur Positionen, die im Mietvertrag ausdrücklich und einzeln aufgeführt sind. Reparaturen, Verwaltungshonorare für die Abrechnung selbst und Amortisationen gehören nicht dazu.
Du darfst die Originalbelege einsehen, nicht nur die Zusammenfassung. Bei CHF 200 monatlichen Nebenkosten geht es um CHF 2'400 im Jahr – zwanzig Minuten Prüfung lohnen sich.
Mietzinserhöhung prüfen statt hinnehmen
Eine Erhöhung ist nur gültig mit amtlichem kantonalem Formular, Begründung und Einhaltung der Ankündigungsfrist. Fehlt eines davon, ist sie nichtig.
Anfechten musst du innert 30 Tagen ab Erhalt bei der Schlichtungsbehörde – kostenlos und ohne Anwalt. Die bisherige Miete zahlst du weiter, bis entschieden ist.