Die Rechnung, die man ehrlich machen muss
Der Steuervorteil einer Sanierung entspricht dem abziehbaren Betrag multipliziert mit dem Grenzsteuersatz – bei CHF 60'000 Unterhalt und 30 % Grenzsteuerbelastung also grob CHF 18'000. Das ist erheblich.
Dagegen zu rechnen ist die Preisentwicklung. Ein vergleichbarer Effekt war nach der Annahme der Zweitwohnungsinitiative zu beobachten: Ein Nachfrageschub in einem befristeten Fenster treibt die Offertpreise. Steigen sie um 15 %, sind das bei CHF 60'000 zusätzliche CHF 9'000 – die Hälfte des Vorteils ist weg, und zwar bar statt als Abzug.
Unterhalt oder wertvermehrend – die Unterscheidung entscheidet
Nur werterhaltender Unterhalt ist abziehbar. Wertvermehrende Investitionen sind es nicht; sie senken dafür später den steuerbaren Grundstückgewinn beim Verkauf. Diese Grenze verläuft nicht immer intuitiv:
- Ersatz einer alten Küche durch eine gleichwertige: überwiegend Unterhalt.
- Anbau eines Wintergartens oder Ausbau des Dachstocks: wertvermehrend.
- Ersatz der Ölheizung durch eine Wärmepumpe: gemischt, mit besonderer Behandlung energetischer Massnahmen.
- Malerarbeiten, Fensterersatz gleicher Qualität, Sanitärersatz: Unterhalt.
Was bei energetischen Massnahmen anders ist
Auf Bundesebene fallen die Abzüge für energetische Sanierungen mit dem Systemwechsel weg. Die Kantone können sie jedoch befristet weiterführen – hier lohnt sich der Blick in die kantonale Regelung besonders, weil sich Bund und Kanton unterschiedlich verhalten können. Die Kantone regeln Höhe und Bedingungen eigenständig — massgebend ist immer die Wegleitung deines Kantons.
Unabhängig davon bestehen kantonale und kommunale Förderprogramme, die nicht steuerlicher Natur sind und von der Reform nicht berührt werden. Sie gehören in dieselbe Rechnung.
Der praktische Rat
Wer ohnehin sanieren muss, sollte jetzt Offerten einholen – früh, solange der Markt noch nicht überhitzt ist. Wer nur wegen des Steuerabzugs saniert, sollte es lassen: Ein Abzug ist nie ein Grund, Geld auszugeben, das man sonst nicht ausgegeben hätte.
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Was beim Auszug anfällt
Endreinigung mit Abnahmegarantie kostet je nach Wohnungsgrösse CHF 500 bis 1'200, dazu Umzug und allfällige Reparaturen. Der eigentliche Engpass ist aber die Überschneidung: Die neue Kaution ist fällig, bevor die alte frei wird.
Bei zwei Monatsmieten Kaution bedeutet das kurzfristig einen vierstelligen Betrag doppelt, dazu häufig eine Mietzinsüberschneidung von einem halben bis ganzen Monat.
Die Drittel-Regel und ihre Grenze
Höchstens ein Drittel des Nettoeinkommens für die Bruttomiete – so sortieren auch Verwaltungen die Dossiers. Über 35 bis 40 Prozent wird das Budget anfällig für jede unerwartete Ausgabe.
Die Regel bezieht sich auf die Bruttomiete inklusive Nebenkosten. Wer nur den Nettomietzins rechnet, unterschätzt die Belastung je nach Wohnung um CHF 150 bis 300 im Monat.
Was bei einem Umzug zu melden ist
Gemeinde innert 14 Tagen, dazu Krankenkasse, Arbeitgeber, Versicherungen, Bank und Steueramt. Die Krankenkasse ist dabei die wichtigste: Ohne Meldung wird weiter nach der alten Prämienregion abgerechnet.
Bei einem Kantonswechsel kommt die Prämienverbilligung dazu – sie ist kantonal geregelt und muss neu beantragt werden.