Der Test in einer Zeile
Nimm deine letzte Steuererklärung. Waren Hypothekarzinsen plus Unterhaltsabzug zusammen grösser als der deklarierte Eigenmietwert, hat dich das bisherige System entlastet – dann verlierst du tendenziell. War der Eigenmietwert grösser, hast du bisher draufgezahlt – dann gewinnst du.
Ein Beispiel: Bei einem Eigenmietwert von CHF 18'000 und Abzügen von CHF 12'000 (CHF 8'000 Hypothekarzinsen, CHF 4'000 Unterhalt) hast du bisher netto CHF 6'000 versteuert – nach dem Systemwechsel gar nichts mehr. Umgekehrt: Bei CHF 18'000 Eigenmietwert und CHF 26'000 Abzügen verlierst du einen bisherigen Nettoabzug von CHF 8'000.
Das ist keine Prognose, sondern eine Rechnung mit Zahlen, die du bereits hast. Sie ersetzt jede allgemeine Aussage darüber, wer profitiert.
Was genau wegfällt
Der Systemwechsel betrifft mehrere Positionen gleichzeitig:
- Der Eigenmietwert als steuerbares Einkommen bei Erst- und Zweitliegenschaften.
- Der Abzug für Liegenschaftsunterhalt bei selbstbewohntem Eigentum – auf Bundesebene vollständig.
- Der Schuldzinsabzug bei selbstbewohntem Eigentum, mit einer befristeten Ausnahme beim Ersterwerb.
- Abzüge für energetische Sanierungen auf Bundesebene; die Kantone können eigene befristet weiterführen.
Was bleibt und was neu dazukommt
Bei vermieteten Liegenschaften ändert sich systematisch wenig: Dort werden weiterhin echte Mieteinnahmen versteuert und echte Kosten abgezogen. Die Vermögenssteuer auf dem Steuerwert der Immobilie bleibt ebenfalls bestehen – sie ist von der Reform nicht betroffen.
Neu ist eine Kompetenz der Kantone, auf Zweitliegenschaften eine besondere Objektsteuer zu erheben. Deren Ausgestaltung – Bemessungsgrundlage, Satz, Einführungszeitpunkt – ist kantonal noch offen. Wer eine Ferienwohnung besitzt, sollte diese Entwicklung verfolgen, statt die Reform pauschal als Entlastung zu verbuchen.
Was jetzt zu tun ist
Zwei Dinge. Erstens: den Test oben machen und wissen, auf welcher Seite du stehst. Zweitens: geplante Sanierungen zeitlich einordnen – bis Ende 2028 sind sie noch abziehbar.
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Die Nebenkosten, die im Inserat fehlen
Zur Nettomiete kommen Nebenkosten von CHF 150 bis 300, dazu Strom, Serafe, Internet und Hausratversicherung – zusammen nochmals CHF 120 bis 220 im Monat.
Wer mit der Inseratsangabe plant, unterschätzt die Wohnkosten deshalb regelmässig um CHF 300 bis 500. Für die Drittel-Regel zählt die Bruttomiete, nicht der Nettomietzins.
Die Drittel-Regel und ihre Grenze
Höchstens ein Drittel des Nettoeinkommens für die Bruttomiete – so sortieren auch Verwaltungen die Dossiers. Über 35 bis 40 Prozent wird das Budget anfällig für jede unerwartete Ausgabe.
Die Regel bezieht sich auf die Bruttomiete inklusive Nebenkosten. Wer nur den Nettomietzins rechnet, unterschätzt die Belastung je nach Wohnung um CHF 150 bis 300 im Monat.
Die Kaution und ihre Regeln
Höchstens drei Nettomonatsmieten, auf einem Sperrkonto auf deinen Namen – die Zinsen fallen dir zu. Es ist dein Vermögen, nur vorübergehend blockiert.
Meldet die Vermieterschaft innert eines Jahres nach Mietende keinen Anspruch und leitet kein Verfahren ein, kannst du die Freigabe allein bei der Bank verlangen.