Der Test in einer Zeile
Nimm deine letzte Steuererklärung. Waren Hypothekarzinsen plus Unterhaltsabzug zusammen grösser als der deklarierte Eigenmietwert, hat dich das bisherige System entlastet – dann verlierst du tendenziell. War der Eigenmietwert grösser, hast du bisher draufgezahlt – dann gewinnst du.
Ein Beispiel: Bei einem Eigenmietwert von CHF 18'000 und Abzügen von CHF 12'000 (CHF 8'000 Hypothekarzinsen, CHF 4'000 Unterhalt) hast du bisher netto CHF 6'000 versteuert – nach dem Systemwechsel gar nichts mehr. Umgekehrt: Bei CHF 18'000 Eigenmietwert und CHF 26'000 Abzügen verlierst du einen bisherigen Nettoabzug von CHF 8'000.
Das ist keine Prognose, sondern eine Rechnung mit Zahlen, die du bereits hast. Sie ersetzt jede allgemeine Aussage darüber, wer profitiert.
Was genau wegfällt
Der Systemwechsel betrifft mehrere Positionen gleichzeitig:
- Der Eigenmietwert als steuerbares Einkommen bei Erst- und Zweitliegenschaften.
- Der Abzug für Liegenschaftsunterhalt bei selbstbewohntem Eigentum – auf Bundesebene vollständig.
- Der Schuldzinsabzug bei selbstbewohntem Eigentum, mit einer befristeten Ausnahme beim Ersterwerb.
- Abzüge für energetische Sanierungen auf Bundesebene; die Kantone können eigene befristet weiterführen.
Was bleibt und was neu dazukommt
Bei vermieteten Liegenschaften ändert sich systematisch wenig: Dort werden weiterhin echte Mieteinnahmen versteuert und echte Kosten abgezogen. Die Vermögenssteuer auf dem Steuerwert der Immobilie bleibt ebenfalls bestehen – sie ist von der Reform nicht betroffen.
Neu ist eine Kompetenz der Kantone, auf Zweitliegenschaften eine besondere Objektsteuer zu erheben. Deren Ausgestaltung – Bemessungsgrundlage, Satz, Einführungszeitpunkt – ist kantonal noch offen. Wer eine Ferienwohnung besitzt, sollte diese Entwicklung verfolgen, statt die Reform pauschal als Entlastung zu verbuchen.
Was jetzt zu tun ist
Zwei Dinge. Erstens: den Test oben machen und wissen, auf welcher Seite du stehst. Zweitens: geplante Sanierungen zeitlich einordnen – bis Ende 2028 sind sie noch abziehbar.
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Der Referenzzinssatz als Sparhebel
Beruht dein Mietzins auf einem höheren Referenzzinssatz als dem aktuellen, besteht Anspruch auf eine Herabsetzung – rund 2,91 Prozent je Viertelprozentpunkt. Bei CHF 1'800 Nettomiete sind das etwa CHF 52 im Monat je Stufe.
Der Anspruch verjährt nicht, wirkt aber nie rückwirkend. Jeder Monat Zuwarten ist damit endgültig verloren – und verlangt werden muss die Senkung von der Mieterschaft, sie kommt nicht von selbst.
Was bei der Wohnungsübergabe zählt
Für normale Abnutzung haftest du nicht – dafür bezahlst du Miete. Entscheidend ist die Lebensdauer des Bauteils: Ist sie abgelaufen, entfällt die Entschädigungspflicht auch bei einem echten Schaden.
Das Übergabeprotokoll entscheidet fast jeden späteren Streit. Was dort nicht als Mangel steht, kann kaum noch geltend gemacht werden – Zeit nehmen und alles fotografieren.
Wohneigentum und die Tragbarkeitsrechnung
Banken rechnen mit einem kalkulatorischen Zins von rund fünf Prozent, einem Prozent Unterhalt und der Amortisation. Zusammen dürfen diese Kosten ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen.
Dass der tatsächliche Zins tiefer liegt, ändert daran nichts – der kalkulatorische Satz ist ein Stresstest, keine Prognose.