Das Wahlrecht ist der Hebel
Die Pauschale ist ein Prozentsatz des Eigenmietwerts oder der Mieteinnahmen und hängt oft vom Alter der Liegenschaft ab. Sie verlangt keine Belege. Die effektive Abrechnung verlangt Belege, kennt aber keine Obergrenze.
Weil du jedes Jahr neu wählst – und zwar pro Liegenschaft – ist die Frage nie «was ist besser», sondern «wie verteile ich meine Arbeiten». Diese Umkehrung ist der ganze Trick.
Bündeln statt verteilen
Wer drei Jahre lang je CHF 5'000 aufwendet und pauschal abrechnet, verschenkt möglicherweise nichts – die Pauschale liegt bei kleinen Beträgen oft darüber. Wer aber CHF 45'000 auf drei Jahre verteilt, verschenkt in jedem Jahr die Differenz zwischen effektiven Kosten und der ohnehin höheren Pauschale.
Umgekehrt gilt: Zwei kleine Arbeiten von je CHF 3'000 in zwei Jahren sind schlechter als CHF 6'000 in einem Jahr plus ein Pauschaljahr. Planbare Arbeiten – Malerarbeiten, Fassade, Bäder – lassen sich meist um ein Jahr verschieben.
Was jetzt zusätzlich hineinspielt
Mit dem Systemwechsel per 2029 entfällt bei selbstbewohntem Eigentum sowohl die Pauschale als auch die effektive Abrechnung. Das Bündeln bekommt damit eine Deadline: Wer noch grössere Arbeiten vor sich hat, hat jetzt einen zusätzlichen Grund, sie nicht zu zerstückeln.
Bei vermieteten Liegenschaften bleibt das Wahlrecht bestehen. Die Kantone regeln Höhe und Bedingungen eigenständig — massgebend ist immer die Wegleitung deines Kantons.
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Was beim Auszug anfällt
Endreinigung mit Abnahmegarantie kostet je nach Wohnungsgrösse CHF 500 bis 1'200, dazu Umzug und allfällige Reparaturen. Der eigentliche Engpass ist aber die Überschneidung: Die neue Kaution ist fällig, bevor die alte frei wird.
Bei zwei Monatsmieten Kaution bedeutet das kurzfristig einen vierstelligen Betrag doppelt, dazu häufig eine Mietzinsüberschneidung von einem halben bis ganzen Monat.
Was bei der Wohnungsübergabe zählt
Für normale Abnutzung haftest du nicht – dafür bezahlst du Miete. Entscheidend ist die Lebensdauer des Bauteils: Ist sie abgelaufen, entfällt die Entschädigungspflicht auch bei einem echten Schaden.
Das Übergabeprotokoll entscheidet fast jeden späteren Streit. Was dort nicht als Mangel steht, kann kaum noch geltend gemacht werden – Zeit nehmen und alles fotografieren.
Wohneigentum und die Tragbarkeitsrechnung
Banken rechnen mit einem kalkulatorischen Zins von rund fünf Prozent, einem Prozent Unterhalt und der Amortisation. Zusammen dürfen diese Kosten ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen.
Dass der tatsächliche Zins tiefer liegt, ändert daran nichts – der kalkulatorische Satz ist ein Stresstest, keine Prognose.