Der Zeitwert ist dein stärkstes Argument
Wird ein Bauteil beschädigt, schuldest du nicht den Neupreis, sondern den Restwert. Massgebend sind die anerkannten Lebensdauertabellen: Teppiche und Anstriche haben kurze, Küchen und Bäder deutlich längere Lebensdauern. Ist die Lebensdauer abgelaufen, schuldest du gar nichts mehr – auch bei einem echten Schaden.
Genau hier entstehen die grössten Differenzen zwischen der ersten Forderung der Verwaltung und dem, was am Ende geschuldet ist.
Was als normale Abnutzung gilt
Diese Punkte gehen zulasten der Vermieterschaft und dürfen nicht verrechnet werden:
- Vergilbte oder leicht abgenutzte Wandfarbe nach mehreren Jahren.
- Dübellöcher in üblicher Zahl – Bilder aufhängen gehört zum vertragsgemässen Gebrauch.
- Abnutzungsspuren auf Parkett und Teppich durch normales Begehen.
- Kalkspuren und Gebrauchsspuren an Armaturen.
Die Kosten, mit denen du realistisch rechnen musst
Unabhängig von Schäden fallen beim Auszug regelmässig Beträge an, die ins Umzugsbudget gehören: die Endreinigung mit Abnahmegarantie kostet je nach Wohnungsgrösse typischerweise CHF 500–1'200, kleinere Reparaturen kommen dazu, und die neue Kaution ist meist fällig, bevor die alte frei wird.
Diese Überschneidung ist der eigentliche Liquiditätsengpass beim Umzug – nicht der Umzugswagen. Wer sie nicht einplant, finanziert sie über die Kreditkarte.
Mit BudgetHub siehst du sofort, was die neue Miete in deinem Monatsbudget verändert – und wohin der freigewordene Betrag am besten fliesst.
Was beim Auszug anfällt
Endreinigung mit Abnahmegarantie kostet je nach Wohnungsgrösse CHF 500 bis 1'200, dazu Umzug und allfällige Reparaturen. Der eigentliche Engpass ist aber die Überschneidung: Die neue Kaution ist fällig, bevor die alte frei wird.
Bei zwei Monatsmieten Kaution bedeutet das kurzfristig einen vierstelligen Betrag doppelt, dazu häufig eine Mietzinsüberschneidung von einem halben bis ganzen Monat.
Nebenkosten prüfen lohnt sich
Verrechnet werden dürfen nur Positionen, die im Mietvertrag ausdrücklich und einzeln aufgeführt sind. Reparaturen, Verwaltungshonorare für die Abrechnung selbst und Amortisationen gehören nicht dazu.
Du darfst die Originalbelege einsehen, nicht nur die Zusammenfassung. Bei CHF 200 monatlichen Nebenkosten geht es um CHF 2'400 im Jahr – zwanzig Minuten Prüfung lohnen sich.
Die Kaution und ihre Regeln
Höchstens drei Nettomonatsmieten, auf einem Sperrkonto auf deinen Namen – die Zinsen fallen dir zu. Es ist dein Vermögen, nur vorübergehend blockiert.
Meldet die Vermieterschaft innert eines Jahres nach Mietende keinen Anspruch und leitet kein Verfahren ein, kannst du die Freigabe allein bei der Bank verlangen.
Warum du für alte Schäden weniger zahlst
Bei der Wohnungsabgabe haftest du nicht für den vollen Ersatzwert, sondern nur für den Restwert. Grundlage ist die paritätische Lebensdauertabelle, auf die sich Mieter- und Vermieterverbände geeinigt haben – sie ordnet jedem Bauteil eine Nutzungsdauer zu.
Beispiel: Ein Teppich mit angenommener Lebensdauer von zehn Jahren, der nach acht Jahren beschädigt wird, ist zu 80 Prozent abgeschrieben. Du zahlst 20 Prozent des Ersatzwerts, nicht den ganzen. Bei Malerarbeiten liegt die Lebensdauer je nach Raum bei sechs bis zehn Jahren – nach Ablauf schuldest du gar nichts mehr, auch bei Gebrauchsspuren.
Was am Übergabetag zählt
Das Abgabeprotokoll ist das entscheidende Dokument. Unterschreibe es nicht unter Zeitdruck und nicht, wenn du mit einer Position nicht einverstanden bist – ein Vorbehalt lässt sich direkt eintragen. Mängel, die dort nicht festgehalten sind, kann die Vermieterin später grundsätzlich nicht mehr geltend machen.
Fotografiere jeden Raum vor der Übergabe, mit Datum. Und normale Abnutzung ist nicht zu ersetzen: Dübellöcher in üblicher Zahl, leichte Gebrauchsspuren am Parkett, verblasste Farbe. Was übermässig ist, entscheidet im Streitfall die Schlichtungsbehörde – deren Anrufung ist kostenlos und in jedem Kanton möglich.