Die beiden Modelle im Überblick
Kurz: Bei der Festhypothek vereinbarst du für eine feste Laufzeit einen fixen Zinssatz. Die Rate bleibt gleich, egal was an den Märkten passiert. Bei der SARON-Hypothek setzt sich der Zins aus dem Referenzzins SARON und einer festen Bankmarge zusammen und wird regelmässig angepasst – meist vierteljährlich, rückwirkend für die vergangene Periode.
Der SARON (Swiss Average Rate Overnight) bildet ab, zu welchem Zins sich Banken über Nacht Geld leihen. Er folgt eng dem Leitzins der Schweizerischen Nationalbank.
| Festhypothek | SARON-Hypothek | |
|---|---|---|
| Zins | fix für die Laufzeit | SARON + Marge, variabel |
| Planbarkeit | hoch | gering |
| Kosten bei sinkenden Zinsen | höher | tiefer |
| Kosten bei steigenden Zinsen | geschützt | steigen sofort |
| Vorzeitiger Ausstieg | teuer (Vorfälligkeit) | meist flexibler |
Die entscheidende Frage: Verträgt dein Budget einen Zinsanstieg?
Ein Beispiel mit einer Hypothek von CHF 600’000: Jeder Prozentpunkt Zins kostet CHF 6’000 pro Jahr oder CHF 500 pro Monat. Die Banken prüfen die Tragbarkeit deshalb mit einem kalkulatorischen Zins von 5 % – im Beispiel CHF 30’000 pro Jahr, plus Unterhalt und Amortisation, zusammen höchstens ein Drittel des Bruttoeinkommens.
Wer diese Rechnung knapp besteht, sollte keinen grossen Teil der Hypothek variabel finanzieren. Wer viel Reserve hat, kann die Schwankungen der SARON-Hypothek tragen und profitiert über die Jahre oft von tieferen Kosten.
- 1 Prozentpunkt Zins = CHF 500 pro Monat (bei CHF 600’000)
- Tragbarkeit mit 5 % kalkulatorischem Zins
- Wenig Reserve → mehr Festhypothek
- Viel Reserve → SARON-Anteil möglich
Kombinieren und staffeln
Die Wahl muss nicht entweder–oder sein. Viele teilen die Hypothek in mehrere Tranchen: zum Beispiel einen Teil fest für fünf, einen für zehn Jahre und einen Teil als SARON. Das verteilt das Risiko und verhindert, dass die ganze Hypothek im selben Jahr zu einem ungünstigen Zins verlängert werden muss.
Achte bei der Staffelung darauf, dass die Tranchen bei derselben Bank liegen und ein Wechsel später möglich bleibt. Unterschiedliche Fälligkeiten bei verschiedenen Banken erschweren einen Anbieterwechsel.
Worauf du bei Offerten achten solltest
Bei der SARON-Hypothek zählt vor allem die Marge – sie bleibt über die Laufzeit gleich und unterscheidet sich zwischen Anbietern deutlich. Bei der Festhypothek der Zinssatz und die Bedingungen für einen vorzeitigen Ausstieg, etwa beim Verkauf der Liegenschaft. Mehrere Offerten einholen lohnt sich fast immer, auch bei der bisherigen Bank.
Unabhängig vom Modell gilt: Mindestens 20 % Eigenkapital, die zweite Hypothek innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung amortisieren, und einen Puffer für Unterhalt und Zinsanstiege im Budget einplanen.
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Die Nebenkosten, die im Inserat fehlen
Zur Nettomiete kommen Nebenkosten von CHF 150 bis 300, dazu Strom, Serafe, Internet und Hausratversicherung – zusammen nochmals CHF 120 bis 220 im Monat.
Wer mit der Inseratsangabe plant, unterschätzt die Wohnkosten deshalb regelmässig um CHF 300 bis 500. Für die Drittel-Regel zählt die Bruttomiete, nicht der Nettomietzins.
Nebenkosten prüfen lohnt sich
Verrechnet werden dürfen nur Positionen, die im Mietvertrag ausdrücklich und einzeln aufgeführt sind. Reparaturen, Verwaltungshonorare für die Abrechnung selbst und Amortisationen gehören nicht dazu.
Du darfst die Originalbelege einsehen, nicht nur die Zusammenfassung. Bei CHF 200 monatlichen Nebenkosten geht es um CHF 2'400 im Jahr – zwanzig Minuten Prüfung lohnen sich.
Mietzinserhöhung prüfen statt hinnehmen
Eine Erhöhung ist nur gültig mit amtlichem kantonalem Formular, Begründung und Einhaltung der Ankündigungsfrist. Fehlt eines davon, ist sie nichtig.
Anfechten musst du innert 30 Tagen ab Erhalt bei der Schlichtungsbehörde – kostenlos und ohne Anwalt. Die bisherige Miete zahlst du weiter, bis entschieden ist.