Die Tragbarkeitsregel
Kalkulatorische Kosten (Zins 5%, Unterhalt 1%, Amortisation) dürfen ein Drittel des Brutto-Einkommens nicht übersteigen.
Eigenkapital
Mindestens 20% Eigenkapital, davon mind. 10% 'hartes' Eigenkapital (nicht aus der Pensionskasse).
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Die Rechnung im Detail
Kaufpreis CHF 900'000, Eigenkapital CHF 180'000, Hypothek CHF 720'000. Kalkulatorisch: 5 % Zins ergeben CHF 36'000, 1 % Unterhalt CHF 9'000, Amortisation der zweiten Hypothek rund CHF 3'000 – zusammen CHF 48'000 pro Jahr.
Ein Drittel davon rückwärts gerechnet ergibt das nötige Bruttoeinkommen: CHF 144'000. Dass der tatsächliche Zins heute deutlich tiefer liegt, ändert daran nichts – die Bank rechnet mit dem kalkulatorischen Satz, damit die Finanzierung auch bei steigenden Zinsen trägt.
Hartes und weiches Eigenkapital
Von den mindestens 20 % Eigenkapital muss die Hälfte aus eigenen Mitteln stammen – Ersparnisse, Säule 3a, Schenkung oder Erbvorbezug. Pensionskassengeld zählt als weiches Eigenkapital und darf höchstens die andere Hälfte abdecken.
Ein Vorbezug aus der Pensionskasse senkt zudem die spätere Rente und kann den Versicherungsschutz reduzieren. Er ist eine Option, aber keine kostenlose.
Was die Bank zusätzlich prüft
Neben der Tragbarkeit die Belehnung: Die Hypothek darf höchstens 80 Prozent des Verkehrswerts betragen, und die zweite Hypothek muss innert 15 Jahren auf zwei Drittel zurückgeführt werden.
Massgebend ist dabei der von der Bank geschätzte Verkehrswert, nicht der Kaufpreis. Liegt die Schätzung unter dem Preis, musst du die Differenz zusätzlich aus eigenen Mitteln aufbringen – ein Punkt, der bei überhitzten Märkten regelmässig überrascht.
Wenn die Tragbarkeit knapp nicht reicht
Drei Wege sind üblich: mehr Eigenkapital einbringen, ein günstigeres Objekt wählen oder eine zweite Person in die Finanzierung nehmen. Was nicht funktioniert, ist auf sinkende Zinsen zu hoffen – die Bank rechnet ohnehin kalkulatorisch.
Vorsicht bei der dritten Variante: Wer solidarisch mithaftet, haftet für die ganze Schuld, nicht für seinen Anteil. Das gehört vorher besprochen, nicht nachher entdeckt.
Warum ein Rechner nur ein Ausgangspunkt ist
Die Rechnung nimmt an, dass die eingegebenen Werte stabil bleiben. In der Praxis ändern sie sich – manche jährlich, manche mit jedem Lebensabschnitt.
Das Ergebnis ist deshalb ein Ausgangspunkt und kein Endstand. Wiederhole die Rechnung, wenn sich etwas Wesentliches ändert, statt sie einmal zu machen und abzulegen.
Vom Richtwert zur Budgetposition
Ein Richtwert wird erst nützlich, wenn er zu einer Zeile im Budget wird – mit einem Betrag, der monatlich reserviert ist. Alles andere bleibt eine Information ohne Folge.
Bei unregelmässig anfallenden Posten gehört der Jahresbetrag durch zwölf geteilt und als Rückstellung geführt. Sonst sprengt er den Monat, in dem er auftritt.