Der Unterschied in einem Satz
Direkt heisst: Du überweist die Amortisation an die Bank, die Schuld sinkt, der Zinsaufwand sinkt mit. Indirekt heisst: Du zahlst denselben Betrag in ein 3a-Konto, das an die Hypothek verpfändet wird; die Schuld bleibt gleich hoch, wird aber später auf einen Schlag getilgt.
Beide Wege führen zur gesetzlich verlangten Amortisation der zweiten Hypothek. Der Unterschied liegt ausschliesslich in der steuerlichen Behandlung und in der Flexibilität.
Warum die indirekte Variante bisher dominierte
Sie kombinierte zwei Abzüge: den vollen Schuldzinsabzug auf der unveränderten Hypothek und den Abzug der 3a-Einzahlung. Wer den Eigenmietwert versteuern musste, konnte diesen mit hohen Schuldzinsen weitgehend neutralisieren – das war die eigentliche Logik dahinter.
Fällt der Eigenmietwert weg und mit ihm der Schuldzinsabzug bei selbstbewohntem Eigentum, bricht die eine Hälfte dieser Logik weg. Der 3a-Abzug bleibt – aber er allein rechtfertigt eine hoch gehaltene Hypothek nicht mehr automatisch.
Was jetzt zu prüfen ist
Eine pauschale neue Regel gibt es nicht, und wer eine verspricht, vereinfacht unzulässig. Diese Punkte gehören in die individuelle Rechnung:
- Wie hoch ist deine Grenzsteuerbelastung? Je höher, desto mehr wiegt der verbleibende 3a-Abzug.
- Wie hoch ist dein Hypothekarzins? Je höher, desto teurer wird das Halten der Schuld ohne Abzug.
- Welche Rendite erzielt dein 3a-Guthaben – Zinskonto oder Wertschriftenlösung?
- Wie sieht dein Vorsorgebedarf insgesamt aus? Die 3a hat auch ohne Amortisationszweck ihren Wert.
Der Budget-Blick
Was in beiden Varianten gleich bleibt: Der Betrag muss jeden Monat verfügbar sein. Bei einer typischen zweiten Hypothek von CHF 90'000, die über fünfzehn Jahre zurückzuführen ist, sind das CHF 500 im Monat – neben Zins, Nebenkosten und Rückstellung für Unterhalt.
Wer die Amortisation als Restgrösse behandelt, gerät in Verzug – bei der Bank oder bei sich selbst. Als fixe Budgetposition behandelt, ist sie unauffällig und zuverlässig.
Mit BudgetHub siehst du sofort, was die neue Miete in deinem Monatsbudget verändert – und wohin der freigewordene Betrag am besten fliesst.
Was beim Auszug anfällt
Endreinigung mit Abnahmegarantie kostet je nach Wohnungsgrösse CHF 500 bis 1'200, dazu Umzug und allfällige Reparaturen. Der eigentliche Engpass ist aber die Überschneidung: Die neue Kaution ist fällig, bevor die alte frei wird.
Bei zwei Monatsmieten Kaution bedeutet das kurzfristig einen vierstelligen Betrag doppelt, dazu häufig eine Mietzinsüberschneidung von einem halben bis ganzen Monat.
Was bei der Wohnungsübergabe zählt
Für normale Abnutzung haftest du nicht – dafür bezahlst du Miete. Entscheidend ist die Lebensdauer des Bauteils: Ist sie abgelaufen, entfällt die Entschädigungspflicht auch bei einem echten Schaden.
Das Übergabeprotokoll entscheidet fast jeden späteren Streit. Was dort nicht als Mangel steht, kann kaum noch geltend gemacht werden – Zeit nehmen und alles fotografieren.
Sanierungen und das Zeitfenster bis 2028
Bis Ende 2028 sind Unterhaltskosten bei selbstbewohntem Eigentum noch abziehbar, danach auf Bundesebene nicht mehr. Wer ohnehin sanieren muss, hat ein klar begrenztes Fenster.
Wer nur wegen des Abzugs saniert, sollte gegenrechnen: Ein erwarteter Nachfrageschub kann die Handwerkerpreise treiben und den Steuervorteil neutralisieren.