Warum das Geld auf dem Tisch liegen bleibt
Der hypothekarische Referenzzinssatz steht bei 1.25 % – dem tiefsten Stand seit dem Zinsanstieg von 2023. Sinkt er, entsteht ein Senkungsanspruch. Aber anders als bei der Erhöhung, die die Vermieterschaft aktiv durchsetzt, muss bei der Senkung die Mieterschaft aktiv werden. Wer schweigt, zahlt weiter.
Das ist der eigentliche Grund, warum in der Schweiz Hunderttausende Haushalte zu viel Miete zahlen: nicht Unrecht, sondern Unterlassung. Und weil eine Senkung nie rückwirkend gilt, ist jeder Monat Zuwarten ein endgültig verlorener Monat.
Hast du überhaupt Anspruch? Der Drei-Fragen-Test
Entscheidend ist nicht, wie alt dein Mietvertrag ist, sondern auf welchem Referenzzinssatz deine aktuelle Miete rechnerisch beruht. Prüfe der Reihe nach:
- Auf welchem Referenzzinssatz basiert deine letzte Mietzinsanpassung? Steht dort ein höherer Wert als 1.25 %, besteht grundsätzlich Anspruch.
- Hat die Vermieterschaft 2023 erhöht? Dann fast sicher ja – damals stieg der Satz zweimal innert sechs Monaten.
- Wurde nie erhöht und der Vertrag beruht schon auf dem heutigen Satz? Dann besteht kein Anspruch aus dem Referenzzins.
- Indexierte Mieten, Staffelmieten und staatlich verbilligte Wohnungen sind ausgenommen – dort greift der Mechanismus nicht.
Die Rechnung, ehrlich gerechnet
Der Bruttoanspruch beträgt rund 2.91 % je Viertelprozentpunkt. Davon darf die Vermieterschaft zwei Positionen abziehen: 40 % der aufgelaufenen Teuerung seit der letzten Anpassung sowie die allgemeine Kostensteigerung (Unterhalt und Betrieb). Realistisch bleibt deshalb selten der volle Betrag übrig – aber fast immer ein spürbarer.
Ein Beispiel mit CHF 1'800 Nettomiete und einem Vertrag auf 1.75 %: Das sind zwei Viertelprozentpunkte, also brutto rund CHF 104 pro Monat. Nach realistischen Abzügen für Teuerung und Kostensteigerung landen viele bei CHF 60–80 – jeden Monat, dauerhaft.
So gehst du konkret vor
Der Ablauf ist standardisiert und kommt ohne Anwalt aus. Wichtig ist einzig der Zeitpunkt: Das Begehren muss vor Beginn der Kündigungsfrist bei der Vermieterschaft eintreffen, damit die Senkung auf den nächsten vertraglichen Kündigungstermin wirkt.
- Letzte Mietzinsanpassung heraussuchen und den dort genannten Referenzzinssatz notieren.
- Senkungsanspruch berechnen, Teuerung und Kostensteigerung realistisch abziehen.
- Herabsetzungsbegehren schriftlich stellen – am besten eingeschrieben, damit der Zugang belegt ist.
- Antwort abwarten: Die Vermieterschaft muss innert 30 Tagen schriftlich reagieren.
- Bei Ablehnung innert 30 Tagen an die kantonale Schlichtungsbehörde – das Verfahren ist kostenlos.
Und dann? Der Betrag darf nicht versickern
Der häufigste Fehler nach einer erfolgreichen Senkung: Der frei gewordene Betrag verschwindet unbemerkt im Alltag. Das ist Lifestyle-Inflation im Kleinformat. Wer die Differenz am Tag der ersten tieferen Abbuchung per Dauerauftrag auf ein Sparziel umleitet, hat sie nie im Portemonnaie gespürt – und aus einer einmaligen Handlung wird dauerhaftes Vermögen.
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Der Referenzzinssatz als Sparhebel
Beruht dein Mietzins auf einem höheren Referenzzinssatz als dem aktuellen, besteht Anspruch auf eine Herabsetzung – rund 2,91 Prozent je Viertelprozentpunkt. Bei CHF 1'800 Nettomiete sind das etwa CHF 52 im Monat je Stufe.
Der Anspruch verjährt nicht, wirkt aber nie rückwirkend. Jeder Monat Zuwarten ist damit endgültig verloren – und verlangt werden muss die Senkung von der Mieterschaft, sie kommt nicht von selbst.
Was bei der Wohnungsübergabe zählt
Für normale Abnutzung haftest du nicht – dafür bezahlst du Miete. Entscheidend ist die Lebensdauer des Bauteils: Ist sie abgelaufen, entfällt die Entschädigungspflicht auch bei einem echten Schaden.
Das Übergabeprotokoll entscheidet fast jeden späteren Streit. Was dort nicht als Mangel steht, kann kaum noch geltend gemacht werden – Zeit nehmen und alles fotografieren.
Die Kaution und ihre Regeln
Höchstens drei Nettomonatsmieten, auf einem Sperrkonto auf deinen Namen – die Zinsen fallen dir zu. Es ist dein Vermögen, nur vorübergehend blockiert.
Meldet die Vermieterschaft innert eines Jahres nach Mietende keinen Anspruch und leitet kein Verfahren ein, kannst du die Freigabe allein bei der Bank verlangen.