Die Formvorschriften sind streng – zu deinen Gunsten
Eine Erhöhung per E-Mail, im Fliesstext eines Briefs oder ohne Begründung ist keine gültige Erhöhung. Das Gesetz verlangt ein amtliches Formular des Kantons, eine nachvollziehbare Begründung und die Einhaltung der Ankündigungsfrist. Diese Hürden existieren, weil der Gesetzgeber die strukturelle Ungleichheit im Mietverhältnis ausgleichen wollte.
Prüfe deshalb zuerst die Form, bevor du über den Inhalt streitest. Ein Formfehler erledigt die Sache ohne inhaltliche Diskussion.
Welche Begründungen zulässig sind
Zulässig sind im Wesentlichen vier Gründe – und sie müssen beziffert sein, nicht bloss behauptet:
- Anstieg des Referenzzinssatzes seit der letzten Anpassung.
- Teuerung, aber nur zu 40 % überwälzbar.
- Allgemeine Kostensteigerung bei Unterhalt und Betrieb.
- Wertvermehrende Investitionen – Reparaturen und blosser Unterhalt zählen ausdrücklich nicht dazu.
Der häufigste Streitpunkt: Sanierung oder Unterhalt?
Eine neue Küche kann beides sein. Ersetzt sie eine dreissigjährige Küche, ist ein grosser Teil blosser Unterhalt – und nur der wertvermehrende Anteil darf überwälzt werden. In der Praxis rechnen Vermieter oft grosszügig zu ihren Gunsten. Genau hier lohnt sich die Anfechtung am häufigsten, denn die Beweislast für die Wertvermehrung liegt bei der Vermieterschaft.
Die Beträge sind erheblich: Wird eine Sanierung von CHF 60'000 vollständig statt nur zum wertvermehrenden Anteil überwälzt, kann das bei einer Achtfamilienliegenschaft pro Wohnung schnell CHF 40–80 mehr Miete im Monat bedeuten – dauerhaft.
So fechtest du an
Der Weg führt direkt zur Schlichtungsbehörde deines Kantons – kostenlos, ohne Anwalt, mit einem formlosen Schreiben innert 30 Tagen ab Erhalt der Erhöhung. Wichtig: Die Miete in der bisherigen Höhe weiterzahlen, bis entschieden ist. Zahlungsverzug schafft ein neues, viel grösseres Problem.
Mit BudgetHub siehst du sofort, was die neue Miete in deinem Monatsbudget verändert – und wohin der freigewordene Betrag am besten fliesst.
Was sich mit dem Systemwechsel 2029 ändert
Ab dem 1. Januar 2029 entfällt bei selbstbewohntem Wohneigentum der Eigenmietwert – und mit ihm die Abzüge für Unterhalt und Schuldzinsen. Bis Ende 2028 gilt das bisherige Recht vollständig.
Für Eigentümer heisst das: Wer ohnehin sanieren muss, hat ein steuerlich begrenztes Zeitfenster. Wer nur wegen des Abzugs saniert, sollte den erwarteten Preisanstieg bei Handwerkern gegenrechnen.
Nebenkosten prüfen lohnt sich
Verrechnet werden dürfen nur Positionen, die im Mietvertrag ausdrücklich und einzeln aufgeführt sind. Reparaturen, Verwaltungshonorare für die Abrechnung selbst und Amortisationen gehören nicht dazu.
Du darfst die Originalbelege einsehen, nicht nur die Zusammenfassung. Bei CHF 200 monatlichen Nebenkosten geht es um CHF 2'400 im Jahr – zwanzig Minuten Prüfung lohnen sich.
Wohneigentum und die Tragbarkeitsrechnung
Banken rechnen mit einem kalkulatorischen Zins von rund fünf Prozent, einem Prozent Unterhalt und der Amortisation. Zusammen dürfen diese Kosten ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen.
Dass der tatsächliche Zins tiefer liegt, ändert daran nichts – der kalkulatorische Satz ist ein Stresstest, keine Prognose.