Zwei getrennte Wege – und du kannst beide gehen
Anfechtung heisst: Du bestreitest die Kündigung als solche. Erstreckung heisst: Du akzeptierst sie, verlangst aber mehr Zeit. Beides läuft über die Schlichtungsbehörde, beides innert 30 Tagen ab Erhalt der Kündigung – und beides lässt sich im selben Schreiben beantragen.
Die Erstreckung wird in der Praxis häufiger gewährt als die Anfechtung durchdringt. Sie ist deshalb der realistischere Hebel, gerade in angespannten Wohnungsmärkten.
Was die Behörde abwägt
Bei der Erstreckung wiegt sie deine Härte gegen die Interessen der Vermieterschaft ab. Für dich sprechen:
- Lange Mietdauer und starke Verwurzelung im Quartier.
- Schulpflichtige Kinder, hohes Alter oder gesundheitliche Einschränkungen.
- Nachweisbar erfolglose Wohnungssuche in vergleichbarer Preislage.
- Angespannter lokaler Wohnungsmarkt mit tiefer Leerwohnungsziffer.
Der finanzielle Kern: die Ersatzwohnung kostet mehr
Die eigentliche Härte einer Sanierungskündigung ist selten der Umzug, sondern die Differenz zur neuen Miete. Wer zehn Jahre in derselben Wohnung wohnte, zahlt am neuen Ort oft CHF 300–600 mehr für dasselbe – der Altvertrag war schlicht unter dem Marktniveau. Dazu kommen einmalig die Umzugskosten und die neue Kaution von bis zu drei Monatsmieten.
Dieser Sprung gehört vor der Suche ins Budget gerechnet, nicht danach. Sonst wird aus einer Wohnungssuche eine dauerhafte Budgetlücke, die andere Posten verdrängt – meist zuerst das Sparen.
Mit BudgetHub siehst du sofort, was die neue Miete in deinem Monatsbudget verändert – und wohin der freigewordene Betrag am besten fliesst.
Was sich mit dem Systemwechsel 2029 ändert
Ab dem 1. Januar 2029 entfällt bei selbstbewohntem Wohneigentum der Eigenmietwert – und mit ihm die Abzüge für Unterhalt und Schuldzinsen. Bis Ende 2028 gilt das bisherige Recht vollständig.
Für Eigentümer heisst das: Wer ohnehin sanieren muss, hat ein steuerlich begrenztes Zeitfenster. Wer nur wegen des Abzugs saniert, sollte den erwarteten Preisanstieg bei Handwerkern gegenrechnen.
Die Drittel-Regel und ihre Grenze
Höchstens ein Drittel des Nettoeinkommens für die Bruttomiete – so sortieren auch Verwaltungen die Dossiers. Über 35 bis 40 Prozent wird das Budget anfällig für jede unerwartete Ausgabe.
Die Regel bezieht sich auf die Bruttomiete inklusive Nebenkosten. Wer nur den Nettomietzins rechnet, unterschätzt die Belastung je nach Wohnung um CHF 150 bis 300 im Monat.
Die Kaution und ihre Regeln
Höchstens drei Nettomonatsmieten, auf einem Sperrkonto auf deinen Namen – die Zinsen fallen dir zu. Es ist dein Vermögen, nur vorübergehend blockiert.
Meldet die Vermieterschaft innert eines Jahres nach Mietende keinen Anspruch und leitet kein Verfahren ein, kannst du die Freigabe allein bei der Bank verlangen.