Die Regel: zwei Drittel innert 15 Jahren
Kurz: Die Banken verlangen, dass die Hypothek innert 15 Jahren, spätestens bis zur Pensionierung, auf zwei Drittel des Belehnungswerts reduziert wird. Den Teil darüber nennt man 2. Hypothek. Die 1. Hypothek muss nicht zwingend amortisiert werden.
Im Beispiel darf die 1. Hypothek höchstens CHF 600’000 betragen. Die übrigen CHF 120’000 sind die 2. Hypothek. Verteilt auf 15 Jahre ergibt das CHF 8’000 pro Jahr. Diese Regel steht in den Mindestanforderungen der Schweizerischen Bankiervereinigung und gilt bei allen Banken.
- Belehnung höchstens 80 %, davon zwei Drittel als 1. Hypothek
- 2. Hypothek: Amortisation innert 15 Jahren
- Spätestens bis zur Pensionierung
Direkt oder indirekt amortisieren
Bei der direkten Amortisation zahlst du die Hypothek tatsächlich zurück; Schuld und Zinsen sinken jedes Jahr. Bei der indirekten Amortisation zahlst du in eine verpfändete Säule 3a ein; die Hypothek bleibt gleich hoch, wird aber später mit dem 3a-Guthaben auf einen Schlag reduziert.
Indirekt hat zwei Steuervorteile: Die Einzahlungen sind abziehbar, und die Schuldzinsen bleiben höher und damit ebenfalls abziehbar. Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts ab 2029 fällt der Schuldzinsabzug für selbstgenutztes Wohneigentum aber weitgehend weg – dann verliert die indirekte Amortisation einen ihrer beiden Vorteile.
Kurze Frist bis zur Pensionierung
Wer mit 57 kauft, hat bis 65 nur noch acht Jahre. Die 2. Hypothek von CHF 120’000 muss dann in 8 Jahren getilgt werden, also CHF 15’000 pro Jahr statt CHF 8’000. Das verschlechtert die Tragbarkeit – ein häufiger Grund, warum ältere Käufer mehr Eigenkapital brauchen.
Ausserdem prüfen Banken, ob die Hypothek auch nach der Pensionierung mit der Rente tragbar bleibt. Viele verlangen deshalb eine tiefere Belehnung ab dem Rentenalter.
Amortisation im Budget verankern
Wer indirekt amortisiert, richtet einen Dauerauftrag auf das verpfändete 3a-Konto ein und behandelt ihn wie eine Hypothekarrate – also als Fixkosten, nicht als freiwilliges Sparen. Bei der direkten Amortisation wird die Rate meist halbjährlich zusammen mit den Zinsen belastet; dann lohnt sich eine monatliche Rückstellung auf ein separates Konto.
Plane zusätzlich den Unterhalt ein: Als Faustregel rechnen Eigentümer mit rund 1 % des Gebäudewerts pro Jahr für Unterhalt und Erneuerung. Diese Rückstellung ist unabhängig von der Amortisation und wird oft vergessen, bis Dach, Heizung oder Küche ersetzt werden müssen.
Bei Festhypotheken ist der Ablauf der richtige Moment, um die Amortisationsstrategie zu überprüfen: Soll ein Teil getilgt werden, oder bleibt die Hypothek stehen und das Geld wird in der Säule 3a oder im Portfolio angelegt? Die Antwort hängt vom Zinsniveau, von der Steuerlage nach dem Systemwechsel und von deiner Liquiditätsreserve ab.
Tragbarkeit mit Amortisation
Für die Tragbarkeit rechnen Banken mit einem kalkulatorischen Zins von 5 %, 1 % Nebenkosten und der Amortisation. Im Beispiel ergibt das CHF 53’000 pro Jahr oder 33,1 % eines Bruttoeinkommens von CHF 160’000. Über einem Drittel lehnen die meisten Banken ab.
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Vom Richtwert zur Budgetposition
Ein Richtwert wird erst nützlich, wenn er zu einer Zeile im Budget wird – mit einem Betrag, der monatlich reserviert ist. Alles andere bleibt eine Information ohne Folge.
Bei unregelmässig anfallenden Posten gehört der Jahresbetrag durch zwölf geteilt und als Rückstellung geführt. Sonst sprengt er den Monat, in dem er auftritt.