Was sich konkret ändert
Heute versteuern Eigentümer ein fiktives Einkommen für das Wohnen im eigenen Haus und dürfen dafür Hypothekarzinsen und Unterhalt abziehen. Ab 2029 fällt beides weg: kein fiktives Einkommen mehr, aber auch keine Abzüge mehr. Der Bundesrat hat die Inkraftsetzung im April 2026 auf diesen Termin festgelegt.
Für den Ersterwerb einer selbstbewohnten Immobilie bleibt ein befristeter, degressiver Schuldzinsabzug bestehen. Bei vermieteten Liegenschaften ändert sich systematisch weniger, weil dort weiterhin echte Mieteinnahmen versteuert und echte Kosten abgezogen werden.
Wer gewinnt, wer verliert
Die Reform verschiebt die Vorteilslage deutlich – und zwar entlang von zwei Achsen: Verschuldungsgrad und Sanierungsbedarf.
- Gewinnen: Eigentümer mit tiefer Hypothek und gut unterhaltener Liegenschaft – sie versteuerten bisher den Eigenmietwert, konnten aber kaum etwas abziehen.
- Gewinnen: Neukäufer eines Neubaus – wenig Unterhalt, plus befristeter Schuldzinsabzug beim Ersterwerb.
- Verlieren tendenziell: hoch verschuldete Eigentümer, deren Zinsabzug bisher grösser war als der Eigenmietwert.
- Verlieren tendenziell: Besitzer sanierungsbedürftiger Altbauten, die den Unterhaltsabzug eingeplant hatten.
Das Übergangsfenster bis Ende 2028
Bis Ende 2028 gilt das bisherige Recht vollständig. Wer eine grössere Sanierung ohnehin plant, hat damit ein steuerlich klar begrenztes Zeitfenster – danach ist derselbe Aufwand auf Bundesebene nicht mehr abziehbar. Bei energetischen Massnahmen können Kantone eigene Abzüge befristet weiterführen; das ist kantonal unterschiedlich zu prüfen.
Der ehrliche Hinweis dazu: Ein Sanierungsschub in einem engen Zeitfenster treibt erfahrungsgemäss die Handwerkerpreise. Ein Steuerabzug, der von einem 15 % höheren Offertpreis aufgefressen wird, ist kein Vorteil. Rechne beides gegeneinander, statt nur auf den Abzug zu schauen.
Die Tragbarkeit bleibt der harte Filter
Unabhängig von der Steuerreform prüfen Banken die Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Zins von rund 5 % – nicht mit dem tatsächlichen. Wohnkosten inklusive Amortisation und Nebenkosten sollen ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Diese Regel entscheidet über den Kauf, nicht der Eigenmietwert.
Konkret: Bei einem Kaufpreis von CHF 900'000 verlangt die Bank CHF 180'000 Eigenkapital, davon CHF 90'000 aus eigenen Mitteln ohne Pensionskasse. Die kalkulatorischen Wohnkosten liegen dann bei rund CHF 4'000 im Monat – tragbar ab etwa CHF 144'000 Bruttojahreseinkommen, unabhängig davon, wie tief der tatsächliche Hypothekarzins gerade ist.
Für Mieter gilt die spiegelbildliche Faustregel: höchstens 33 % des Nettoeinkommens für die Miete. Wer diese Grenze schon heute reisst, löst das Problem nicht durch einen Kauf.
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Die Nebenkosten, die im Inserat fehlen
Zur Nettomiete kommen Nebenkosten von CHF 150 bis 300, dazu Strom, Serafe, Internet und Hausratversicherung – zusammen nochmals CHF 120 bis 220 im Monat.
Wer mit der Inseratsangabe plant, unterschätzt die Wohnkosten deshalb regelmässig um CHF 300 bis 500. Für die Drittel-Regel zählt die Bruttomiete, nicht der Nettomietzins.
Die Drittel-Regel und ihre Grenze
Höchstens ein Drittel des Nettoeinkommens für die Bruttomiete – so sortieren auch Verwaltungen die Dossiers. Über 35 bis 40 Prozent wird das Budget anfällig für jede unerwartete Ausgabe.
Die Regel bezieht sich auf die Bruttomiete inklusive Nebenkosten. Wer nur den Nettomietzins rechnet, unterschätzt die Belastung je nach Wohnung um CHF 150 bis 300 im Monat.
Wohneigentum und die Tragbarkeitsrechnung
Banken rechnen mit einem kalkulatorischen Zins von rund fünf Prozent, einem Prozent Unterhalt und der Amortisation. Zusammen dürfen diese Kosten ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen.
Dass der tatsächliche Zins tiefer liegt, ändert daran nichts – der kalkulatorische Satz ist ein Stresstest, keine Prognose.