Die Begriffe im Mietvertrag
Kurz: Im Schweizer Mietvertrag steht der Mietzins meist aufgeteilt: Nettomietzins, Nebenkosten (Akonto oder Pauschale) und der Bruttomietzins als Summe. Manchmal kommen Positionen wie Parkplatz, Bastelraum oder Gartenanteil dazu, die separat aufgeführt sind.
Die Nettomiete ist der Teil, der an den Referenzzinssatz und die Teuerung gekoppelt ist. Eine Mietzinssenkung oder -erhöhung bezieht sich deshalb immer auf die Nettomiete, nicht auf die Nebenkosten.
- Nettomiete: Preis für die Nutzung der Wohnung
- Nebenkosten: Betriebskosten des Hauses
- Bruttomiete: Summe, die du monatlich überweist
Rechenbeispiel
| Position | pro Monat | pro Jahr |
|---|---|---|
| Nettomiete | CHF 1’650 | CHF 19’800 |
| Nebenkosten (Akonto) | CHF 183 | CHF 2’196 |
| Bruttomiete | CHF 1’833 | CHF 21’996 |
Nach der Faustregel, dass höchstens 33 % des Nettoeinkommens fürs Wohnen ausgegeben werden sollten, braucht es für diese Wohnung ein Nettoeinkommen von rund CHF 5’555.
Wo die Unterscheidung Geld wert ist
Erstens bei Mietzinssenkungen: Sinkt der Referenzzinssatz (aktuell 1.25 %), kannst du eine Senkung der Nettomiete verlangen. Wer nur die Bruttomiete kennt, rechnet den Anspruch falsch. Zweitens beim Wohnungsvergleich: Eine tiefe Nettomiete mit hohem Akonto kann teurer sein als eine höhere Nettomiete mit tiefen Nebenkosten.
Drittens bei Steuern und Sozialleistungen: Ergänzungsleistungen, Prämienverbilligung und das Existenzminimum rechnen mit der Bruttomiete, teils mit Obergrenzen. Viertens bei der Mietkaution: Sie darf höchstens drei Netto-Monatsmieten betragen (Art. 257e OR).
Akonto, Pauschale und Abrechnung
Beim Akonto zahlst du einen Vorschuss und erhältst jährlich eine Abrechnung. Ergibt sich eine Nachzahlung, ist sie innert 30 Tagen fällig. Bei der Pauschale ist der Betrag fix – sie muss aber den Durchschnittswerten der letzten drei Jahre entsprechen und darf nicht als versteckte Mieterhöhung dienen.
Im Budget lohnt es sich, Nachzahlungen nicht dem Zufall zu überlassen: Wer das Akonto leicht aufrundet und den Rest monatlich zurücklegt, hat im Frühling keine Überraschung.
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Der Referenzzinssatz als Sparhebel
Beruht dein Mietzins auf einem höheren Referenzzinssatz als dem aktuellen, besteht Anspruch auf eine Herabsetzung – rund 2,91 Prozent je Viertelprozentpunkt. Bei CHF 1'800 Nettomiete sind das etwa CHF 52 im Monat je Stufe.
Der Anspruch verjährt nicht, wirkt aber nie rückwirkend. Jeder Monat Zuwarten ist damit endgültig verloren – und verlangt werden muss die Senkung von der Mieterschaft, sie kommt nicht von selbst.
Was bei der Wohnungsübergabe zählt
Für normale Abnutzung haftest du nicht – dafür bezahlst du Miete. Entscheidend ist die Lebensdauer des Bauteils: Ist sie abgelaufen, entfällt die Entschädigungspflicht auch bei einem echten Schaden.
Das Übergabeprotokoll entscheidet fast jeden späteren Streit. Was dort nicht als Mangel steht, kann kaum noch geltend gemacht werden – Zeit nehmen und alles fotografieren.
Wohneigentum und die Tragbarkeitsrechnung
Banken rechnen mit einem kalkulatorischen Zins von rund fünf Prozent, einem Prozent Unterhalt und der Amortisation. Zusammen dürfen diese Kosten ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen.
Dass der tatsächliche Zins tiefer liegt, ändert daran nichts – der kalkulatorische Satz ist ein Stresstest, keine Prognose.