Ce qui change avec la suppression de la valeur locative
En bref : aujourd'hui, les propriétaires paient un impôt sur un revenu fictif – la valeur locative – mais déduisent les intérêts hypothécaires et l'entretien. Dès 2029, ce système disparaît pour le logement principal. Les nouveaux acheteurs avec peu de dettes y gagnent ; les propriétaires très endettés avec un bien à rénover y perdent.
Des déductions limitées pour les intérêts restent prévues pour les premiers acheteurs pendant quelques années. Les rénovations énergétiques planifiées avant 2029 sont encore déductibles selon les règles actuelles.
La capacité financière en chiffres
| Poste annuel (calcul bancaire) | Montant |
|---|---|
| Intérêts théoriques 5 % sur CHF 720’000 | CHF 36’000 |
| Amortissement du 2e rang en 15 ans | CHF 8’000 |
| Frais d'entretien 1 % | CHF 9’000 |
| Total des coûts théoriques | CHF 53’000 |
| Revenu brut nécessaire (coûts ≤ 33 %) | CHF 161’000 |
Avec les taux effectifs actuels, la charge réelle est nettement plus basse que ce calcul théorique. Les banques imposent pourtant ce taux de prudence pour s'assurer que le budget résiste à une hausse des taux.
Les fonds propres
Il faut au moins 20 % du prix en fonds propres, dont 10 % hors deuxième pilier – épargne, pilier 3a, donation ou avance d'hoirie. Le reste peut provenir d'un versement anticipé ou d'une mise en gage de la caisse de pension, ce qui réduit toutefois la prévoyance.
Les frais d'achat – droits de mutation, notaire, registre foncier – s'ajoutent et ne peuvent pas être financés par l'hypothèque. Selon le canton, ils représentent plusieurs pour-cent du prix.
- Fonds propres min. 20 %
- Dont 10 % hors 2e pilier
- Frais d'achat en plus
Louer n'est pas jeter de l'argent
Le loyer achète de la flexibilité : déménager pour un emploi, réduire la surface après le départ des enfants, éviter les gros travaux. Le propriétaire paie des intérêts, l'entretien, les rénovations et immobilise ses fonds propres, qui pourraient rapporter ailleurs.
La comparaison honnête met en face le loyer et le coût complet de la propriété : intérêts, entretien, amortissement, manque à gagner sur les fonds propres et, dès 2029, l'absence de déductions.
Quand l'achat a du sens
L'achat convient à ceux qui comptent rester longtemps au même endroit, disposent de fonds propres sans vider leur réserve, et peuvent supporter une hausse de taux. Il est moins adapté en cas de carrière mobile, de revenus incertains ou de fonds propres provenant presque entièrement de la caisse de pension.
Fais le calcul avec plusieurs scénarios de taux et de durée de séjour. Le résultat change souvent selon que l'on reste dix ou vingt ans.
Préparer l'achat dans le budget
Avant d'acheter, simule pendant quelques mois la charge mensuelle future en versant la différence avec ton loyer sur un compte d'épargne. Si cela tient sans stress, le projet est réaliste – et les fonds propres augmentent en même temps.
Saisis tes chiffres une fois dans BudgetHub : tu vois chaque mois ce qui reste après les frais fixes – gratuit, sans connexion bancaire, données hébergées en Suisse.
Le moment compte plus que le montant
Un ordre permanent le jour du versement du salaire produit en moyenne bien plus qu'un montant plus élevé censé rester en fin de mois. La consommation s'adapte à ce qui est visiblement disponible.
Et un montant modeste versé chaque mois vaut mieux qu'un montant élevé interrompu : les intérêts composés agissent par la continuité, pas par des versements ponctuels.
Ce qui change selon le canton
Les impôts, la région de primes et le droit à la réduction des primes varient d'un canton à l'autre. Un déménagement intercantonal modifie les trois – et aucune adaptation ne se fait automatiquement.
La réduction des primes doit notamment être redemandée dans le nouveau canton, car elle relève de la réglementation cantonale.