Les deux modèles en bref
En bref : avec le taux fixe, tu connais ta charge d'intérêts pour toute la durée. Avec le SARON, le taux est adapté régulièrement, généralement chaque trimestre, au taux de référence du marché monétaire suisse, plus une marge fixée par la banque.
| Critère | Taux fixe | SARON |
|---|---|---|
| Prévisibilité | élevée | faible |
| Coût sur la durée | souvent plus élevé | souvent plus bas |
| Risque de hausse | porté par la banque | porté par toi |
| Sortie anticipée | pénalité possible | souvent plus souple |
Ce qu'un point de pourcentage change
Sur une hypothèque de CHF 600’000, chaque point de pourcentage représente CHF 6’000 d'intérêts par an, soit CHF 500 par mois. C'est la question clé : peux-tu absorber une hausse de deux ou trois points sans mettre ton budget en danger ?
Qui a peu de marge choisit plutôt un taux fixe, même plus cher, pour dormir tranquille. Qui dispose d'une réserve solide peut profiter des taux SARON généralement plus bas et absorber une hausse temporaire.
La capacité financière des banques
Les banques vérifient que les coûts théoriques ne dépassent pas un tiers du revenu brut : intérêts à 5 %, amortissement et frais d'entretien d'environ 1 % de la valeur du bien. Ce calcul est le même pour le SARON et le taux fixe.
Il faut au moins 20 % de fonds propres, dont 10 % hors deuxième pilier. La deuxième hypothèque, au-delà des deux tiers de la valeur, doit être amortie en 15 ans au plus.
- Taux théorique 5 %
- Fonds propres min. 20 %
- 2e rang amorti en 15 ans
Combiner les deux
Beaucoup de propriétaires répartissent leur hypothèque en plusieurs tranches : une partie à taux fixe pour la sécurité, une partie SARON pour la flexibilité, avec des échéances différentes. Cela réduit le risque de devoir renouveler toute la dette au mauvais moment.
Attention aux échéances qui tombent toutes la même année : en cas de taux élevés, tout le budget serait touché d'un coup.
Renouveler au bon moment
Pour un taux fixe arrivant à échéance, commence à comparer les offres six à douze mois avant. Certaines banques proposent des hypothèques forward pour fixer un taux à l'avance, moyennant une prime. Compare toujours plusieurs prêteurs, y compris les caisses de pension et les assurances.
Le changement de prêteur à l'échéance est généralement possible sans pénalité. Avant l'échéance, une sortie anticipée d'une hypothèque à taux fixe peut coûter cher.
Intégrer la hausse dans le budget
Avec une hypothèque SARON, prévois dans ton budget un montant mensuel pour une hausse de taux, même si elle ne se produit pas. Si les taux restent bas, ce montant constitue une réserve ou un amortissement supplémentaire.
Saisis tes chiffres une fois dans BudgetHub : tu vois chaque mois ce qui reste après les frais fixes – gratuit, sans connexion bancaire, données hébergées en Suisse.
Le moment compte plus que le montant
Un ordre permanent le jour du versement du salaire produit en moyenne bien plus qu'un montant plus élevé censé rester en fin de mois. La consommation s'adapte à ce qui est visiblement disponible.
Et un montant modeste versé chaque mois vaut mieux qu'un montant élevé interrompu : les intérêts composés agissent par la continuité, pas par des versements ponctuels.
Ce qui change selon le canton
Les impôts, la région de primes et le droit à la réduction des primes varient d'un canton à l'autre. Un déménagement intercantonal modifie les trois – et aucune adaptation ne se fait automatiquement.
La réduction des primes doit notamment être redemandée dans le nouveau canton, car elle relève de la réglementation cantonale.