I due modelli in breve
In breve: con il tasso fisso conosci l'onere degli interessi per tutta la durata. Con il SARON il tasso viene adeguato regolarmente, di solito ogni trimestre, al tasso di riferimento del mercato monetario svizzero, più un margine fissato dalla banca.
| Criterio | Tasso fisso | SARON |
|---|---|---|
| Prevedibilità | alta | bassa |
| Costo sulla durata | spesso più alto | spesso più basso |
| Rischio di aumento | a carico della banca | a carico tuo |
| Uscita anticipata | penale possibile | spesso più flessibile |
Cosa cambia un punto percentuale
Su un'ipoteca di CHF 500’000, ogni punto percentuale vale CHF 5’000 di interessi all'anno, cioè circa CHF 417 al mese. È la domanda chiave: puoi sopportare un aumento di due o tre punti senza mettere in pericolo il budget?
Chi ha poco margine sceglie piuttosto un tasso fisso, anche se più caro, per dormire tranquillo. Chi dispone di una riserva solida può approfittare dei tassi SARON generalmente più bassi e assorbire un aumento temporaneo.
La sostenibilità secondo le banche
Le banche verificano che i costi teorici non superino un terzo del reddito lordo: interessi al 5 %, ammortamento e spese di manutenzione di circa l'1 % del valore dell'immobile. Il calcolo è lo stesso per SARON e tasso fisso.
Servono almeno il 20 % di fondi propri, di cui il 10 % non dal secondo pilastro. La seconda ipoteca, oltre i due terzi del valore, va ammortizzata entro 15 anni.
- Tasso teorico 5 %
- Fondi propri min. 20 %
- 2a ipoteca ammortizzata in 15 anni
Combinare i due modelli
Molti proprietari suddividono l'ipoteca in più tranche: una parte a tasso fisso per la sicurezza, una parte SARON per la flessibilità, con scadenze diverse. Così si riduce il rischio di dover rinnovare tutto il debito nel momento sbagliato.
Attenzione alle scadenze che cadono tutte nello stesso anno: con tassi alti, tutto il budget verrebbe colpito in una volta.
Rinnovare al momento giusto
Per un tasso fisso in scadenza inizia a confrontare le offerte sei-dodici mesi prima. Alcune banche offrono ipoteche forward per fissare il tasso in anticipo, con un supplemento. Confronta sempre più finanziatori, anche casse pensioni e assicurazioni.
Il cambio di finanziatore alla scadenza è di regola possibile senza penale. Prima della scadenza, l'uscita da un'ipoteca a tasso fisso può costare cara.
Includere l'aumento nel budget
Con un'ipoteca SARON prevedi nel budget un importo mensile per un possibile aumento dei tassi, anche se non si verifica. Se i tassi restano bassi, quell'importo diventa una riserva o un ammortamento supplementare.
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Il momento conta più dell'importo
Un ordine permanente il giorno dell'accredito dello stipendio produce in media molto più di un importo maggiore che dovrebbe avanzare a fine mese. I consumi si adattano a ciò che è visibilmente disponibile.
E un importo modesto versato ogni mese vale più di uno elevato con interruzioni: l'interesse composto agisce attraverso la continuità, non attraverso versamenti occasionali.
Cosa cambia a seconda del cantone
Imposte, regione di premio e diritto alla riduzione dei premi variano da cantone a cantone. Un trasloco intercantonale modifica tutti e tre – e nessun adeguamento avviene automaticamente.
La riduzione dei premi va in particolare richiesta di nuovo nel nuovo cantone, poiché è disciplinata a livello cantonale.