Zustimmung ist Pflicht, Verweigerung die Ausnahme
Du musst die Untermiete melden und die Bedingungen offenlegen: wer einzieht, für wie lange, zu welchem Preis. Verweigern darf die Vermieterschaft nur, wenn du die Bedingungen nicht bekanntgibst, wenn der Untermietzins missbräuchlich ist oder wenn ihr wesentliche Nachteile entstehen.
Das ist eine bewusst enge Liste. Ein blosses «passt uns nicht» genügt nicht – und eine unbegründete Verweigerung kannst du bei der Schlichtungsbehörde überprüfen lassen.
Der Aufschlag ist der Stolperstein
Missbräuchlich ist ein Untermietzins, der deutlich über dem liegt, was du selbst bezahlst – Zuschläge für Möblierung und mitvermietete Leistungen sind zulässig, ein Gewinnaufschlag auf den blossen Wohnraum nicht. Genau daran scheitern die meisten Airbnb-Modelle in Mietwohnungen.
Ein Rechenbeispiel: Wer für ein Zimmer, das anteilig CHF 700 der eigenen Miete ausmacht, CHF 1'200 verlangt, bewegt sich klar im missbräuchlichen Bereich – auch wenn der Markt diesen Preis hergäbe. Zulässig wäre ein Zuschlag für Möblierung und Nebenleistungen, nicht ein Aufschlag von CHF 500 auf den blossen Wohnraum.
Dazu kommen kommunale Regeln: Mehrere Schweizer Städte begrenzen die Zahl der Tage pro Jahr, an denen kurzzeitvermietet werden darf, und verlangen eine Registrierung. Diese Vorschriften gelten unabhängig vom Mietvertrag.
Steuern und Versicherung nicht vergessen
Einnahmen aus Untermiete sind steuerbares Einkommen und gehören in die Steuererklärung – auch wenn keine Rechnung gestellt wurde. Zusätzlich decken viele Hausratversicherungen Schäden durch fremde Nutzer nicht oder nur eingeschränkt ab; eine kurze Rückfrage beim Versicherer kostet nichts und verhindert böse Überraschungen.
Mit BudgetHub siehst du sofort, was die neue Miete in deinem Monatsbudget verändert – und wohin der freigewordene Betrag am besten fliesst.
Was sich mit dem Systemwechsel 2029 ändert
Ab dem 1. Januar 2029 entfällt bei selbstbewohntem Wohneigentum der Eigenmietwert – und mit ihm die Abzüge für Unterhalt und Schuldzinsen. Bis Ende 2028 gilt das bisherige Recht vollständig.
Für Eigentümer heisst das: Wer ohnehin sanieren muss, hat ein steuerlich begrenztes Zeitfenster. Wer nur wegen des Abzugs saniert, sollte den erwarteten Preisanstieg bei Handwerkern gegenrechnen.
Was bei der Wohnungsübergabe zählt
Für normale Abnutzung haftest du nicht – dafür bezahlst du Miete. Entscheidend ist die Lebensdauer des Bauteils: Ist sie abgelaufen, entfällt die Entschädigungspflicht auch bei einem echten Schaden.
Das Übergabeprotokoll entscheidet fast jeden späteren Streit. Was dort nicht als Mangel steht, kann kaum noch geltend gemacht werden – Zeit nehmen und alles fotografieren.
Mietzinserhöhung prüfen statt hinnehmen
Eine Erhöhung ist nur gültig mit amtlichem kantonalem Formular, Begründung und Einhaltung der Ankündigungsfrist. Fehlt eines davon, ist sie nichtig.
Anfechten musst du innert 30 Tagen ab Erhalt bei der Schlichtungsbehörde – kostenlos und ohne Anwalt. Die bisherige Miete zahlst du weiter, bis entschieden ist.